Согласование проекта планировки территории

Согласование проекта ППТ

Успешность функционирования, будущего объекта недвижимости, будь то жилой дом, офис или торгово-развлекательный центр, во многом определяется на самой ранней стадии – при подготовке и утверждении проекта планировки территории (ППТ). Его состав, разработка, процедуры согласования и утверждения регламентируются многочисленными законодательными актами, однако авторитетная «теория» во многих аспектах расходится с практикой. Москва, обладающая, особым статусом города федерального значения, играет в этом вопросе по своим правилам.

Градостроительный кодекс РФ (ст. 42) разъясняет: «Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения». Фактически ППТ представляет собой чертеж проекта с обозначением объекта стройки, а также красных линий, рек, дорог, улиц, линий связи, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Разработка ППТ, в частности, необходима при реализация объектов капитальной застройки; при внесении изменений в расположение красных линий, обозначающих границы мест общего пользования на городском плане; при приватизации земельного участка; при изменении вида разрешённого использования территории и т. д.

ППТ служит основой для разработки проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), после утверждения которого столичному застройщику и выдается разрешение на строительство.

Чем руководствоваться?

Порядок действий столичных застройщиков по разработке и согласованию ППТ, кроме уже упомянутого ГрК РФ, определяется Градостроительным кодексом города Москвы и Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». Согласно этим документам, ППТ подготавливается в соответствии с Генеральным планом города Москвы, Правилами землепользования и застройки города Москвы (ППЗ), требованиями региональных нормативов градостроительного проектирования в городе Москве, техническими регламентами и иными законами, а также территориальными, отраслевыми схемами.

Начнем с генплана, судьбе которого можно только посочувствовать. Последний генплан развития столицы до 2025 года, принятый Мосгордумой в мае 2010 года еще при прежнем мэре Москвы Юрии Лужкове, был раскритикован в пух и прах как рядовыми жителями, так и экспертами вкупе с застройщиками. Заменивший Лужкова в кресле градоначальника в 2010 году Сергей Собянин немедленно выступил с предложением «оптимизировать» раскритикованный генплан, «состыковав» его с территориальной схемой развития Московской области.

Мечта Собянина о новом фронте работ сбылась: летом 2012 года столица «выросла» почти в 2,5 раза за счет официального присоединения так называемой Новой Москвы. Ввод в границы города большого куска Подмосковья избавил нового мэра от необходимости «разруливать» последствия старого скандала и позволил начать работу, что называется, с чистого листа теперь уже над новым генпланом Московской агломерации сроком действия до 2035 года. Чиновники при этом говорят и о смене градостроительных ориентиров – «переходе на полицентричное развитие», «соответствии принципам постиндустриального общества», «создании разнообразной и комфортной среды проживания». В профессиональной среде эти заявления воспринимают с осторожностью – прежний, скандально известный генплан тоже сопровождался красивыми лозунгами, но не способствовал решению ни одной назревшей в мегаполисе градостроительной проблемы... Принять новый документ предполагается в 2015 году (первоначально назывался 2014-й).

Отсутствуют в столице (единственном из городов-миллионников России) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых, согласно ГрК РФ, должна содержаться информация о разрешенном использовании соответствующего земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта строительства.Принятый в 2008 году Градостроительный кодекс Москвы предписал выдавать ГПЗУ исключительно на основании Правил землепользования и застройки. Соответствующий законопроект о ПЗЗ был внесен в Московскую городскую думу в 2009 году, прошел первое чтение и «завис» без движения. Нынешние столичные власти, называют разные сроки предполагаемого принятия ПЗЗ, но они постоянно переносятся.

Всесильная комиссия

Для работы с инвесторами и застройщиками в ноябре 2010 года, сразу после смены городской власти, в Москве была создана Градостроительно-земельная комиссия (постановление от 16.11.2010 № 1019-ПП). Возглавил ее лично мэр Сергей Собянин. Срочность создания комиссии объясняли необходимостью скорейшей ревизии «наследства» прежнего мэра – сотен начатых и неоконченных в кризис строек, земельных участков с непонятной историей. Пересмотрев в рекордно короткие сроки около 1,3 тыс. инвестконтрактов, а также договоров аренды и ГПЗУ, заключенных и выданных при Юрии Лужкове, комиссия стала расширять свои полномочия (за три с небольшим года издано порядка восьми постановлений с изменениями и дополнениями первоначального списка задач). На заседаниях ГЗК стали рассматриваться проекты планировок территорий, градостроительные регламенты и режимы использования земель и многие другие вопросы, которые ранее решались профильными департаментами. Одной из функций комиссии, согласно Положению о ГЗК, является «одобрение проектов градостроительных планов земельных участков, подготавливаемых по заявлениям физических и юридических лиц, до введения в действие Правил землепользования и застройки в городе Москве». Это дает критикам повод говорить о том, что решения принимаются чиновниками фактически в режиме «ручного управления». Не прописанные в ПЗЗ технико-экономические параметры возможного строительства становятся предметом «договоренностей» и торга, способствуя возникновению коррупционных схем и многократно удорожая стоимость проектов. Кроме того, решения, вынесенные таким образом, городским властям гораздо легче отменить в одностороннем порядке.

Ситуация усугубляется и тем, что в отличие от большинства органов правительства Москвы, ГЗК не имеет статуса юридического лица (органа исполнительной власти), следовательно, не обладает правом самостоятельного издания, отмены и внесения изменений в правовые акты. Проекты принятых ею решений выносятся на рассмотрение правительства Москвы. Последнее по закону выступает и ответчиком в случае возбуждения дела, в рамках которого оспаривается решение ГЗК. Юристы также обращают внимание на то, что оспаривать в суде можно и решения уполномоченных органов власти, принятые в соответствии с поручениями ГЗК. К таковым, например, относятся приказы Москомархитектуры об утверждении Градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ).

Хочешь строить – плати

Механизм взаимодействия города и инвесторов (застройщиков) в части разработки и утверждения ППТ и ГПЗУ следующий. Для получения распоряжения о разработке ППТ инвестор подает заявление в столичный Комитет по градостроительству и архитектуре (Москомархитектуру) и представляет на согласование вышеназванного комитета, а такжеКомитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) проект градостроительной концепции развития территории. Документ должен учитывать геологические особенности и градостроительное окружение участка, природоохранные ограничения, наличие объектов исторического наследия, транспортную ситуацию, расположение инженерных сетей, содержать сведения о размерах и назначении планируемых к строительству объектов и т. д.

Согласованный проект подается для обсуждения и одобрения в рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности, действующую в составе ГЗК, а затем выносится на заседание самой ГЗК, где и принимается окончательное решение по разработке ППТ. Иногда на этой стадии, не откладывая в долгий ящик, утверждаются максимальные предельные ТЭПы (технико-экономические показатели) проекта, функционал будущих объектов.

Здесь необходимо сказать несколько слов о финансовой стороне вопроса. До весны 2013 года все ППТ в столице выполнялись за счет средств городского бюджета. Из последних масштабных территорий «разработанных» на бюджетные деньги, можно отметить площадки ЗИЛа, Лужники, районы в Мневниках, Тушино, Нагатинской пойме, Молжаниново, Рублево-Архангельском. Однако в связи с масштабным дорожным строительством и прокладкой новых линий метрополитена бюджетные расходы на разработку ППТ решено было существенно урезать. (Кстати, специалисты отмечают, что, по иронии судьбы, острая необходимость в территориальном планировании в Москве сегодня как раз и возникает в связи с расширением линий метро, которые пересекают множество участков.)

Чтобы не тормозить градостроительный процесс, власти наделили инвесторов правом разрабатывать ППТ за свой счет (последние вынуждены соглашаться, потому что альтернативы все равно нет). Правда, законодательно утверждать данную процедуру не торопятся – в столице по-прежнему продолжает действовать Постановление Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». К слову сказать, процесс подготовки проектов планировки и межевания территории по инициативе заинтересованных лиц, равно как и порядок взаимодействия властей с «интересантами», не прописан и в Градостроительном кодексе РФ, хотя возможность такой инициативы на федеральном уровне предусмотрена.

Кроме ключевого «разрешительного» постановления, для полноценного запуска процесса стороннего финансирования городским властям предстоит утвердить целый ряд типовых документов. В их числе – форма упрощенного техзадания на разработку ППТ, порядок и форма оформления плана реализации ППТ, порядок оформления ГПЗУ по материалам ППТ для территорий, поделенных на несколько земельных участков, принадлежащих разным собственникам; механизм передачи городу социальной инфраструктуры при комплексной жилой застройке и т.д. В отсутствие же прописанного порядка самостоятельная разработка ППТ под силу далеко не всем инвесторам, и большинство вынуждено обращаться с заказами к подрядным проектным организациям (зачастую, по словам участников рынка, аффилированных с чиновниками). Услуга эта недешевая – цена разработки ППТ, в частности, зависит от особенностей расположения участка, его площади и характеристик, а также требований технического задания и доодит до нескольких десятков миллионов рублей. Некоторые проектные организации даже предлагают заказчикам разработать документацию не за деньги, а за последующее участие в завершающей стадии инвестиционного проекта.

Есть смысл прислушаться

Готовый ППТ необходимо согласовать в ряде отраслевых департаментов, а если речь идет о жилье – и с другими городскими структурами. Обязательна координация действий с префектурой, на территории которой предполагается реализация проекта, поскольку будущему застройщику необходимо провести еще одну хлопотную процедуру – публичные слушания с участием местных жителей.

В столице, где точечная застройка восстановила против себя немало народу, на публичных слушаниях разгораются нешуточные страсти, которые могут обернуться для инвестора печальными последствиями. Так, по информации Москомстройинвеста, в ноябре 2013 года столичные власти отказались от оформления ГПЗУ для строительства двух магазинов в районах Бибирево и Дмитровский Северного и Северо-Восточного административных округов. При отказе было учтено мнение жителей, которые в ходе публичных слушаний не поддержали представленные проекты дальнейшего использования этой земли. В итоге ГЗК приняла решение использовать оба участка под благоустройство и озеленение.

В ноябре 2011 года ГЗК отклонила ППТ застройки бульвара торгово-развлекательными комплексами между Тарусской и Ясногорской улицей в районе Ясенево. Примечательно, что сделано это было после проведения общественных слушаний, на которых большинство якобы высказалось за возведение ТРЦ. Но протестующие жители утверждали, что проведены эти слушания были с многочисленными нарушениями.

В апреле 2013 года Верховный суд РФ встал на сторону частных собственников в конфликте между властями Московской области и жителями домов, попадавших под снос из-за строительства трассы «Южный обход города Подольска». Как отмечали СМИ, «это был первый в РФ случай отмены проекта планировки территории для строительства дороги стоимостью несколько миллиардов из-за нарушения интересов отдельных граждан».

Конечно, в каждом конкретном проекте имеются свои нюансы, но вышеприведенный опыт показывает, что списывать со счетов настрой местных жителей в любом случае не стоит. Если же все прошло гладко, и ППТ получил одобрение «в своем районе», инвестор может торжествовать победу, а префектура – готовить протокол о положительном результате публичных слушаний.

После согласований многострадальный ППТ вновь выносится на заседание ГЗК, где его могут как одобрить, так и отправить на дополнительную проработку. Чиновники называют несколько наиболее частых поводов «отвода» – слишком высокая плотность застройки, недостаток рабочих мест, недостаток социальной инфраструктуры. Доработанный проект вновь выносят на ГЗК. После его окончательного одобрения ГЗК готовит соответствующий проект постановления Правительства Москвы, который последним и утверждается. На основе разработанного ППТ Москомархитектура выпускает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с функционалом и технико-экономическими показателями будущих объектов строительства.

В целом разработка ППТ занимает от 2-3 месяцев до года. Его подготовка за свой счет может сократить эти сроки, но при этом существенно удорожить проект.

Развитие территорий: старые промзоны и новая Москва

Приоритетными задачами ГЗК Сергей Собянин недавно назвал рассмотрение проектов планировок бывших промышленных зон столицы для их последующей реновации и проектов развития Новой Москвы.

Что касается промзон, то их в столице, по разным оценкам, насчитывается от 15 до 18 тыс. га. Поскольку свободных территорий под застройку в столице (в границах старой Москвы) не осталось, власти который год строят планы реорганизации этих промзон. На сегодняшний день утверждены проекты планировок промзон «Соколиная гора», «Нагатинский затон, «ЗИЛ». Среди пилотных проектов – промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». По заявлениям властей, развивать их предполагается комплексно – не только «гнать» жилые квадратные метры, но и «разбавлять» офисами и коммерческой недвижимостью.

Однако на деле процесс идет гораздо медленнее, чем хотелось бы городским властям. Большинство столичных промзон заброшено или заполнено различного рода конторами (явно не дотягивающими до названия «офис»), складами, гаражами, мелкими производствами, а то и вовсе строениями неизвестного назначения. Все это богатство, как правило, сдается собственниками в аренду. На протяжении нескольких десятилетий Москва принимала различные инвестпрограммы, изобретала способы пустить эти земли в оборот. Но все упиралось в то, что бюджетных средств на это не хватало, заставить же раскошелиться собственников, имеющих постоянный доход с аренды и не желающих никаких перемен, тоже не могли.

Очередным шагом в этом направлении стало повышение в 2,5–3 и более раз (в зависимости от участка) с 1 января 2013 года кадастровой стоимости земли и последовавший за ним рост арендных платежей за земли промышленного назначения. Кроме того, городские власти неоднократно заявляли о том, что в случаях выявления нецелевого использования земельных участков и несвоевременной уплаты земельной аренды собственников будут беспощадно штрафовать. Иными словами, может возникнуть ситуация, когда арендный доход не будет покрывать издержек владения этой самой землей. И тогда, надеются в мэрии, владельцы участков будут вынуждены действовать – в частности, разрабатывать ПТТ, чтобы выяснить перспективы нового строительства на своем земельном участке.

Правда, такая стратегия более характерна для крупных собственников, способных найти деньги на исследование и развитие принадлежащей им территории. Большинство же правообладателей «сидит» на участках площадью 2–4 га и не имеет средств на их освоение. У них выход один – ждать, когда ими заинтересуются крупные строительные компании и проситься к ним в «младшие партнеры». Тем более что реорганизация промзоны может преподнести немало затратных сюрпризов – от внезапно обнаруженных при подготовке ППТ линейных объектов (неучтенные линии связи и т.д.) до необходимости рекультивации зараженной почвы. В свою очередь, чересполосица (нарезка на мелкие участки) чревата путаницей в документах и судебными разбирательствами. Так что удастся ли спровоцировать собственников промзон на масштабные работы со своими участками – еще вопрос.

Гораздо более активно застройщики проявляют себя на присоединенных к городу землях Новой Москвы. По информации Москомстройинвеста, с начала нынешнего года ГЗК одобрила разработку ППТ за счет средств инвестора вблизи деревень Голенищево и Середнево, поселения Филимонковское, в районе поселков Коммунарка и Сосенское. Речь идет о масштабных проектах, предусматривающих возведение миллионов квадратных метров недвижимости самого разного назначения.

Ключевые вопросы, такие как особенности подготовки и утверждения документации по планировке территории, установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков, резервирования и изъятия земель и т. д., на землях Новой Москвы регламентируются Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 02.12.2013) «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Столичные власти действуют по опробованной схеме: сначала – масштабная ревизия инвестпроектов, затем – расторжение уже заключенных инвестконтрактов при выявлении проблем. Наиболее частые основания для расторжения – отсутствие в проектах обязательств по строительству инфраструктуры, высокая плотность застройки, нарушение сроков и этапов строительства, градостроительных норм и правил. Компенсацию подтвержденных расходов инвесторы получали через суд. Далее – работа с новыми застройщиками. Для них к списку «согласующих» ведомств добавляется вновь созданный столичный Департамент развития новых территорий. Кроме того, будущему застройщику необходимо «вписаться» в территориальные схемы развития Новой Москвы, которые в настоящее время готовятся к вынесению на публичные слушания. Однако есть и хорошие новости: в частности, ст. 4 упомянутого выше закона N 43-ФЗ отменяет для застройщика необходимость публичных слушаний при разработке ППТ и проектов межевания территории.

Разумеется, невзирая на непрекращающееся совершенствование или вовсе отсутствие градостроительных документов, желающие строить на дорогих и престижных столичных землях всегда найдутся. Однако неоднократно меняющиеся в течение последних лет правила взаимодействия городских властей с застройщиками и высокая цена вопроса (подготовка и оформление соответствующей документации, проведение исследований земельного участка, многочисленные согласования – все это стоит денег, и немалых) все чаще заставляют последних обращаться в суд при возникновении конфликта. А он, как показывает практика, может возникнуть совершенно внезапно, вне зависимости от действий застройщика.

Закажите предварительную консультацию:
8 (495) 229-81-23
Оставить заявку

наши телефоны: 8 (495) 229-81-23
8 (926) 404-03-28

Rambler's Top100